Tips till er som funderar på att köpa villa (2010-02-17)

Ta det lugnt när ni ska göra en så stor affär
Prisutvecklingen är svårbedömd och varierar beroende på hur stort utbudet är. Räntan är på mycket låg nivå men kommer att stiga successivt de närmaste åren med början i sommar. Om det är rätt beslut att köpa nu eller om det är bättre att vänta och hoppas på lägre pris längre fram vet ingen. Ni som behöver en ny bostad måste själva fundera på vad ni tror om framtiden på just det ställe där ni vill bo. Det viktigaste när ni bestämmer er för att köpa hus är att ni inte stressas av budgivning och köper ett dyrare hus än vad er ekonomi klarar även på lång sikt. Husets läge är naturligtvis också viktigt då det ju inte går att ändra på. Äger ni redan en annan bostad är det bäst att först sälja den innan ni köper en ny så att ni slipper riskera att ha dubbla boendekostnader.

Gör en egen detaljerad kalkyl
Gör en detaljerad egen kalkyl så att ni ser hur er ekonomi förändras när ni köper huset. Bor ni i lägenhet bör ni noga fundera igenom vilka nya kostnader ni får när ni köper hus. Gå inte bara på vad mäklaren säger utan kolla själva upp kostnaderna. Be nuvarande ägare att visa vilka driftskostnader de har haft. Ser er familj annorlunda ut måste ni ta hänsyn till att ni kanske använder mer vatten och mer energi än vad nuvarande ägare gjort. Ni måste ha råd att göra även andra saker än att bara bo fint. Det krävs en buffert för både förutsedda och oförutsedda saker som kan hända familjen de närmaste åren. Räkna på vad underhåll och renoveringskostnaderna kan bli och köp inte dyrare hus än att ni klarar nuvarande kostnader plus att spara inför framtida högre kostnader.

Behövs renovering finns möjlighet till skattereduktion på halva arbetskostnaden
Regeringen har infört en skattereduktion på halva arbetskostnaden när det avser renovering, ombyggnad och tillbyggnad av ägd bostad. Det innebär att varje vuxen som äger en bostad kan köpa hushållstjänster inklusive rot-tjänster för upp till 100 000 kronor per år och få tillbaka halva kostnaden i form av skattereduktion. För att kunna få den maximala skattereduktionen på 50 000 kronor för köpta hustjänster måste du ha en viss inkomst. Ingen förvärvsarbetande person slipper helt att betala skatt. De som förvärvsarbetar och är födda efter 1937 måste minst betala den allmänna pensionsavgiften som är sju procent på bruttoinkomsten samt begravningsavgiften. (Den högsta allmänna pensionsavgiften 2010 är 28 900 kronor.) Du kan själv räkna ut hur stor skattereduktion du maximalt har rätt till genom att ”Räkna ut skatten” på Skatteverkets hemsida. Skattereduktionen räknas av mot kommunal och statlig inkomstskatt, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Om ni köper hustjänster för stora belopp och är två i familjen som har olika stora inkomster kan ni fördela räntekostnaderna optimalt så att ni kan få så stort husavdrag som möjligt totalt sett. Här kan du se vilka tjänster som kan ge skattereduktion. Säljaren av tjänsten ska dra av halva arbetskostnaden och sedan ansöka om skattereduktionen hos Skatteverket. Vill hantverkaren ha ett intyg av dig innan han utför tjänsten kan du själv gå in på Skatteverkets hemsida, logga in dig och skriva ut ett intyg på hur stor skattereduktion du hittills har fått under detta år.

Engångskostnader vid köpet kan uppgå till betydande belopp
Det tillkommer en del engångskostnader när man köper hus. Lagfart kostar 1,5 procent på köpeskillingen plus 825 kronor. Nya inteckningar eller pantbrev som behövs som säkerhet för lånet kostar 2 procent på inteckningsbeloppet plus 375 kronor i inskrivningskostnad per pantbrev plus administrationsavgift som banken tar på ca 750 kronor. Finns det redan pantbrev kan ni utnyttja dem och slipper en del kostnader.

Ni har undersökningsplikt så köp en jordabalksbesiktning
Ni har undersökningsplikt så jag rekommenderar er att göra en jordabalksbesiktning. Använd en besiktningsman med ansvarsförsäkring, det kan kosta runt 7 000 kronor. Finns det radon i marken eller husets material (blåbetong)? Finns det risk för fukt eller mögelskador? Är det ett gammalt hus kan det vara värt pengarna att dessutom göra en särskild el-besiktning. Sedan årsskiftet är det lag på att säljare av hus ska energideklarera huset innan det säljs. Den deklarationen kan du säkert ha god nytta av. Be att få se den. Här kan du läsa mer om energideklarationen och vad du kan göra om säljaren inte har köpt någon energideklaration. Finns det öppen spis eller kakelugn bör en sotare undersöka spisen så att den är ok. Är det eget vatten och avlopp behöver man kolla upp tillgång på vatten och vilken kvalitet vattnet har. Har det gjorts större renoveringar bör man ta reda på vem som har gjort dem och att det är riktigt gjort. Kolla med kommunens byggnadsnämnd att bygglov för huset finns. På Anticimex hemsida finns bra tips där du kan lära dig om husens svaga punkter.

Konverteringsstöd finns vid byte av uppvärmningssystem
Värms huset upp med direktverkande el eller olja? Hur de kostnaderna kommer att utvecklas i framtiden är svårt att veta. Fundera därför redan nu på vad det skulle kosta om du vill investera i ett byte av uppvärmningssystem. Det finns ett konverteringsstöd som du kan ansöka om när du byter från direktverkande el till fjärrvärme, berg-, sjö- eller jordvärmepump, biobränsle och komplettering med solvärme. Broschyr och blanketter om detta finns att hämta på Boverkets hemsida. Konverteringsstöden gäller arbeten som påbörjas och slutförs mellan den 1 januari 2006 och den 31 december 2010. Stödet är 30 procent av den totala kostnaden och max 30 000 kr per småhus för att ersätta direktverkande el. Stöd för utbyte av oljeeldning har också funnits men nu är troligen de avsatta pengarna redan slut. Men kolla för säkerhets skull med Boverket vad som gäller om du planerar att byta ut oljeeldningen eller byta värmesystem.

Läget är viktigt för det kan man aldrig ändra på
För den som är säker på att klara av kostnaderna tycker jag att husets läge är det viktigaste för det kan man aldrig ändra på. På sommaren vill många gärna sitta i solen, tänk därför på hur huset är beläget och var solen finns olika tider på dagen. Finns det något servitut som gör att du har tillgång till något på grannens tomt eller som gör att dina grannar har rätt att utnyttja vägar eller annat på din tomt? Att undersöka vad kommunen funderar på att göra i området i framtiden är också sådant som är viktigt att ta reda på. Finns det byggplaner som kan påverka området? Kolla med kommunens byggnadsnämnd. Stressa inte när ni gör en så här stor affär. Ni måste ta er tid att undersöka och tänka igenom allt innan ni bestämmer er. Kolla med grannarna, vilka för- och nackdelar ser de med det område där huset ligger? Finns det barn i området? Har det varit inbrott i området någon gång? Ligger huset på landet kan ni behöva två bilar. Jag bor själv på landet och trivs med det, men har du barn eller planerar att skaffa det måste du tänka på att de kommer att behöva bli skjutsade till olika aktiviteter. Att äga bil kostar ofta mycket mer än vad man vill veta. Här kan du se vad Konsumentverket räknar med att det kostar att äga bil. Räkna på vad underhåll och renoveringskostnader kan kosta. Hur gamla är vitvarorna? Tänk också på att trädgården ska underhållas och att ni kan behöver köpa gräsklippare, trädgårdsmöbler, växter mm.

Fastighetsskatten är ersatt av en kommunal avgift på maximalt 6 360 kronor
Fastighetsskatten ersattes 1 januari 2008 med en kommunal fastighetsavgift som är 0,75 procent av taxeringsvärdet eller f.n. max 6 387 kronor per år. (Den maximala avgiften räknas årligen upp med förändringen av inkomstbasbeloppet.) På ett nybyggt hus behöver man inte betala någon avgift de första fem åren. Därefter betalar man de därpå följande fem åren halv avgift d.v.s. 0,375 procent på taxeringsvärdet eller i år max 3 194 kronor. Full avgift betalas på hus äldre än 10 år. Det är den som äger huset 1 januari som ska betala den kommunala fastighetsavgiften för hela det året om ni inte kommit överens om något annat.

Räkna med en ränta på sex procent
Reporäntan som påverkar bolånen med rörlig ränta och ränta bunden på tre månader ligger f.n. (100217) på historiskt låga 0,25 procent. Idag kan du få ett huslån med räntan bunden på tre månader på runt 1,6 procent. Jag tror att räntan bunden på tre månader kommer att vara låg under våren 2010. Sen kan det gå snabbt uppåt för läget är nu extremt lågt. Riksbanken anser att en normal reporänta ligger på 3,5 –4,5 procent. Du måste därför klara att betala mycket högre ränta än den som gäller idag. När man köper hus måste man räkna på att räntekostnaden kan komma upp i 6 - 7 procent. Normalt sett brukar den rörliga räntan eller ränta bunden på tre månader ligga ca 1 procentenhet över Riksbankens reporänta men p.g.a. finansiell oro ligger den idag (100217) ca 1,35 procentenheter högre. Idag är underskott av kapital (som exempelvis räntekostnader) på upp till 100 000 kronor per person avdragsgilla fullt ut. Det innebär att du efter skatt bara betalar 70 procent av räntekostnaden. Men på belopp över 100 000 kronor är endast 70 procent av underskottet avdragsgillt. När du tar lån måste du räkna med att skattereduktionen kan komma att minska och att räntan kommer att stiga.

Öppna ett "huskonto" där du sätter in pengar till ränta och amortering
Att amortera på sina bolån är bra för då blir skulden och räntekostnaden efterhand lägre. Börja alltid med att amortera så mycket du kan på lånen med högst ränta. Riksbankens senaste prognos visar att reporäntan kommer att höjas till sommaren eller tidig höst 2010 och sedan höjas successivt för att ligga på ca 4 procent i slutet av 2012 . Men ingen vet hur framtiden ser ut. När man tar ett bolån är det på mycket lång tid framöver. Därför kan det vara smart att vänja sin ekonomi vid en ränta på sex procent oavsett hur hög eller låg räntan är. Öppna ett sparkonto med insättningsgaranti och så hög ränta som möjligt som du kan kalla ”huskontot”. Spara månadsvis ett belopp som motsvarar sex procents ränta på skulden plus den amortering du kommer överens med banken om. Sen kan du betala bolånen från det kontot. Sex procent på ett bolån på en miljon kronor innebär en månadskostnad före skatt på 5 000 kronor. Varje månad låneräntan understiger sex procent blir det pengar över på ”huskontot”. De pengarna kan du använda när räntan på ditt bolån i framtiden överstiger sex procent vid olika tillfällen. Men med tiden blir det troligen så mycket över på ”huskontot” att du även kan använda delar av överskottet till amorteringar, renoveringar eller andra trevliga saker.

Rörlig eller bunden ränta?
Ett alternativ till att binda räntan är att välja rörlig ränta (bunden tre månader) och spara för att ha reserver när räntan i framtiden går upp. Väljer du tre månaders bunden ränta på hela lånet bör du följa med på vad som händer på räntemarknaden. Men i detta osäkra läge tror jag att det bästa är att dela upp lånet i tre delar, binda räntan på två av delarna på olika tidsperioder och behålla en del bunden på tre månader. Det kan bli dyrare att binda räntan på delar av lånet på längre tid än tre månader men jag tror att det kan vara värt den ”försäkringspremien” för att kunna känna sig lite tryggare. Binder du räntan på någon del på längre tid kan du sedan ta ett nytt beslut avseende den delen strax innan löptiden går ut. Om du vill lösa ett bundet lån i förtid eller amortera mer än vad som överenskommits när räntan bands får du betala ränteskillnadsersättning. Innan du binder räntan på någon del bör du därför alltid kolla upp så att du får den lägsta möjliga räntan. Undersök vilket bolåneinstitut eller bank som ger dig de bästa villkoren. Behåller du en del av lånet med rörlig ränta (d.v.s. bunden tre månader) kan du amortera mer på den delen när du vill till endast en liten extra kostnad.

Ta livförsäkringar så att familjen kan bo kvar om någon i familjen avlider
Tar du stora lån måste du fundera på vad som skulle hända om någon i familjen blir sjuk, arbetslös eller avlider. Kan ni få ut ett så högt pris på huset att ni kan lösa lånen om ni av någon anledning i framtiden blir tvungna att sälja? Ta livförsäkringar som betalar ut ett engångsbelopp om någon av er avlider.

När du äger ett hus bör du ha en stor buffert för oförutsedda händelser
Den som äger ett hus bör ha en stor buffert för oförutsedda händelser. Ju mer du lånar desto större är risken att du inte klarar räntor och amorteringar. Gör kalkyler så att du ser att du klarar framtida räntehöjningar även om avdragsrätten i framtiden skulle minska. Ta också hänsyn till att den kommunala fastighetsavgiften tillkommer efterhand om ni väljer ett nytt hus. På grund av de engångskostnader du får när du köper hus kanske hela din buffert töms. Då kan det vara bra att direkt börja spara ihop till en ny buffert. När bufferten känns lagom stor tycker jag att du ska börja amortera mera så att skulden sjunker. När du köper ett hus är det allra viktigaste att du är säker på att du kommer att trivas där och att du kommer att klara kostnaderna utan problem.

Lycka till med husköpet!

Ann-Sofie Magnusson
Familjeekonom Ikano Bank

P.S. Här kan du läsa många bra tips om ditt boende och om att köpa hus www.omboende.se, www.alltombostad.se och www.kopa-hus.se .